こんにちは、不動産部の反町です
賃貸物件が築20年を超えてくると、オーナー様から増えてくるご相談が、
「そろそろ大きくリフォームした方がいいのか」
「どこまでお金をかけるべきか」
「建替えまで考えた方がいいのか」
というものです。
築年数が経過すると、設備の老朽化だけでなく、周辺の新しい賃貸物件との競争力にも差が出やすくなります。
一方で、必要以上にリフォーム費用をかけても、その投資額を家賃で回収できなければ賃貸経営としては負担になってしまいます。
今回は、築20年を超えた賃貸物件のリフォームを考える際のポイントをご紹介します。
まず確認したいのは「築年数」より「現在の競争力」
築20年を超えたからといって、必ず大規模リフォームが必要というわけではありません。
まず確認したいのは、その物件が現在どのような状況にあるかです。
例えば、
・空室期間が長くなっている
・周辺相場より家賃を下げないと決まらない
・内見はあるが成約につながらない
・退去時の修繕費用が増えている
・設備の故障が頻繁に発生している
・入居者から建物の古さを指摘される
このような状況が増えてきている場合は、リフォームを検討するタイミングと考えられます。
逆に、築年数が古くても入居率が高く、家賃も維持できているのであれば、無理に大規模な工事をする必要はありません。
判断ポイント１．水回り設備の古さ
築20年以上になると、キッチン、浴室、洗面台、トイレなどの水回り設備に古さが目立ってきます。
特に入居希望者が内見時に確認するポイントとして、水回りは非常に重要です。
例えば、
・古いタイプのキッチン
・温水洗浄便座がない
・洗面台が小さい
・浴室のデザインが古い
・水栓金具が劣化している
といった部分は、室内全体の印象を大きく左右します。
ただし、すべてを新品に交換する必要はありません。
水栓交換、鏡交換、便座交換、シート施工など、比較的低コストの工事でも印象を改善できる場合があります。
判断ポイント２．間取りが現在のニーズに合っているか
築20年以上の物件では、建築当時と現在で入居者ニーズが変化している場合があります。
例えば、以前は人気だった間取りでも、現在では使いづらいと感じられるケースがあります。
和室を洋室へ変更する、押入れをクローゼットにする、細かく区切られた部屋を広いLDKへ変更するなど、間取り変更によって物件の魅力を高められることがあります。
特に長期間空室になっている部屋では、単純な原状回復だけではなく、
「今の入居者が住みたいと思う間取りか」
という視点で見直すことが重要です。
判断ポイント３．設備投資で競争力を上げられるか
築年数の古さを完全に消すことはできません。
しかし、設備を充実させることで競争力を高めることはできます。
例えば、
・無料インターネット
・宅配ボックス
・TVモニター付きインターホン
・防犯カメラ
・エアコン
・室内物干し
・温水洗浄便座
などは比較的検討しやすい設備です。
特に大切なのは、オーナー様の好みではなく、
「その地域で部屋を探している入居者が何を求めているか」
という視点です。
管理会社や仲介会社から、実際の入居者ニーズを聞いて判断することをおすすめします。
判断ポイント４．外観や共用部分も確認する
リフォームというと室内だけに目が向きがちですが、賃貸物件では外観や共用部分も重要です。
入居希望者は、部屋を見る前に建物全体の印象を見ています。
例えば、
・外壁の汚れ
・鉄部のサビ
・階段や廊下の汚れ
・照明が暗い
・郵便ポストが古い
・駐輪場が整理されていない
・植栽が伸びすぎている
といった状態では、室内をきれいにしても物件全体の印象が下がってしまいます。
外壁塗装のような大規模工事だけでなく、共用部の照明交換や清掃、掲示板やポストの交換などでも印象を変えることができます。
判断ポイント５．リフォーム費用を何年で回収できるか
最も重要なのが費用対効果です。
例えば、1室に100万円のリフォームを行い、家賃が月５０００円上がった場合、単純計算では年間6万円の収入増加です。
家賃アップだけで100万円を回収するには長い期間が必要になります。
一方で、
・空室期間が短くなる
・退去が減る
・家賃下落を防げる
・修繕トラブルが減る
といった効果も含めて考える必要があります。
リフォームを行う際は、
「いくらかけるか」ではなく、「その投資によって収益がどう変わるか」
を考えることが大切です。
大規模リフォームか、建替えか
築年数がさらに進んでいる物件では、リフォームだけでなく建替えも選択肢になります。
例えば、
・修繕費が毎年増えている
・設備配管など建物全体の老朽化が進んでいる
・現在の間取りでは家賃が取れない
・土地の価値に対して建物の収益性が低い
・相続や今後の資産承継を考えている
という場合は、部分的なリフォームを繰り返すよりも、建替えや売却を含めて検討した方が良いケースもあります。
特に賃貸経営では、
「あと何年この建物を運用するのか」
という視点が重要です。
５年後に売却する物件と、今後２０年以上保有する物件では、かけるべき修繕費も変わります。
築２０年を超えたら「何となく直す」から「経営判断」へ
築20年以上の賃貸物件では、故障した部分だけをその都度直すだけでは、徐々に競争力が低下してしまうことがあります。
大切なのは、
・現在の入居率
・家賃水準
・周辺競合物件
・今後必要となる修繕費
・リフォームによる効果
・今後の保有期間
を総合的に考えることです。
リフォームする、現状維持する、建替える、売却する。
どの選択が正しいかは、物件ごとに異なります。
築20年を超えた頃からは、「建物を直す」という視点だけではなく、賃貸経営全体を見直すタイミングとして考えることをおすすめします。
賃貸物件のリフォーム・建替えのご相談
渋沢テクノ建設株式会社では、賃貸管理だけでなく、リフォーム・大規模修繕・建替え・土地活用・不動産売買まで、建物と不動産を総合的にサポートしております。
「築20年を超えて修繕費が増えてきた」
「リフォームにいくらかけるべきか分からない」
「建替えとリフォームのどちらが良いか比較したい」
「今後も保有するべきか売却するべきか相談したい」
といったオーナー様のご相談にも対応しております。
物件の現状だけでなく、今後の収益性や資産活用まで含めてご提案いたしますので
お気軽にお問合せ下さい
