こんにちは反町です。
本日は、賃貸アパート：マンション経営をしていくなかで必ず訪れる大規模修繕の時期についてお話いたします。
大規模修繕って何をするの？となると思います。
アパート・マンションが新築から経年年数を経ち、雨風や日射の影響ですこしずつ経年劣化していきます。
その為、建物の安全と資産価値を維持する為に、時機を見て足場を全体にかけて、大掛かりな修繕をする事を
大規模修繕と呼びます。
建物の構造や修繕時期により、修繕箇所は様々ですが、目安として時期や金額を知っておくことは重要です。
一般的に、１２年スパンで大規模修繕をしたほうが良いと言われております。
これは、国土交通省が発表した【長期修繕計画作成ガイドライン】で示されていることが理由の一つです。
また、多くの施工会社の保証期間、建材の保証期間が１０年程度に設定されているの事が多いので、それも要因の一つと考えられますね。
当社は比較的鉄筋コンクリート造マンションのユーミーマンションを建築しておりますので、マンションの例でお話致します。
まずは、仮設工事にて建物に足場を建て、メッシュシートなどで飛散防止、落下防止を致します。
そして下地処理工事を行います。これは、壁、天井のコンクリートに生じたヒビ割れの補修を行います。
建物の寿命を延ばすためにも、下地処理が非常に重要になると思います。
そして、下地処理後にタイルの打診検査後に交換していきます。
年数が経過すると、しっかり接着していたタイルも下地から浮いたり、
ひび割れなどから雨水が侵入してコンクリートを劣化させます。
また、タイルが剥がれやすくなり落下したりするのです。
そして、外壁のつなぎ目やサッシ廻りに打ち付けているシーリングの打ち替えを致します。
シーリングは経年劣化で硬化してひび割れを起こし、雨水のし入経路になりやすいのです。
大規模修繕で足場を設置したなら全て打ち替えた方がよいでしょう。
次に塗装です。
壁面の塗装部分をこすってみて、手に白い粉状のものが付けば【チョーキング】塗装塗り替えサインです。
見た目もそうですが、塗装する事で雨水や汚れからも守る役割もあります。
写真はタイル塗装をしておりますが、主に吹付タイルが塗装が必要となります。
その他にも防水工事や、エントランス改修、照明交換、雨樋交換、給水ポンプ交換、浄化槽ブロア交換など様々な箇所がございます。
大規模修繕をするにあたり、劣化箇所を修繕する事と、時代に合わせた設備交換、デザイン性をいれる事で、安全性と機能性に加え、
新築物件に負けない物件に蘇る事ができると思います。
建物の大きさや、建物状況で変化しますが、１２世帯の⒉ＬＤＫユーミーマンションに全体足場をかけ、
タイルの浮き補修、張替、シーリング打ち替え、雨樋交換、外壁塗装を行うと
およそ６５０万税抜が施工費となりました。
タイルの張替枚数で大きくかわりますので一概には目安とも言えませんが、参考価格として覚えておいてください。
やはり金額も６００万～１０００万程かかる大規模修繕ですので、長期スパンで計画を立てていくべきでしょう。
１２年間ありますので、年間５０万～８０万程を積立する賃貸経営を計画して、大規模修繕をスムーズに行えるよう準備していきましょう。
