空室が続く物件には理由がある？

賃貸経営をしているオーナー様にとって、最も大きな悩みのひとつが「空室」です。

「募集を出しているのに問い合わせが少ない」
「以前より決まりにくくなった」
「家賃を下げた方がいいのだろうか」

このようなお悩みは、築年数が経過した物件ほど増えてきます。

しかし、空室対策というと、すぐに家賃を下げることを考えてしまいがちですが、必ずしもそれが最善とは限りません。

大切なのは、まず「なぜ空室なのか」を整理することです。

空室には必ず原因があります

空室が長期化する理由は、ひとつとは限りません。

例えば、

• 家賃が周辺相場より高い

• 室内設備が古い

• 間取りが現在のニーズと合っていない

• 外観や共用部の印象が悪い

• 募集写真が魅力的に見えない

• インターネット上で十分に掲載されていない

• 駐車場条件が悪い

• 内見時の印象が良くない

など、さまざまな原因があります。

そのため、まずは「物件」「募集条件」「募集方法」の3つに分けて確認することが重要です。

① 家賃を下げる前に周辺相場を確認する

空室が続くと、まず家賃を下げたくなるかもしれません。

しかし、家賃を一度下げると、その後の賃貸経営にも影響します。

例えば月５０００円家賃を下げた場合、年間では6万円の収入減になります。

５年間入居した場合では、３０万円の差になります。

そのため、単純な値下げを行う前に、

• 同じエリア

• 同じ間取り

• 同程度の築年数

• 同じ駐車場条件

の競合物件を確認し、自分の物件がどの位置にあるのかを把握することが大切です。

② 募集写真を見直す

現在の賃貸募集では、多くの入居希望者がまずインターネットで物件を探します。

そのため、「写真の印象」は非常に重要です。

室内がきれいでも、

• 部屋が暗く写っている

• 写真枚数が少ない

• 水回りの写真がない

• 外観写真が古い

• 広さが伝わらない

といった状態では、そもそも内見候補に入らない可能性があります。

募集写真を見直すだけでも、問い合わせ数が変わることがあります。

③ 設備を少し変えるだけでも印象は変わる

築年数が経過した物件でも、すべてをリフォームする必要はありません。

例えば、

• 温水洗浄便座

• モニター付きインターホン

• LED照明

• 室内物干し

• エアコン

• 無料インターネット

• 宅配ボックス

など、現在の入居者ニーズに合わせた設備を追加することで、競合物件との差別化につながる場合があります。

大規模なリフォームではなく、費用対効果の高い設備を選ぶことがポイントです。

④ 内装は「清潔感」が重要

入居希望者が内見した際に特に気になるのは、築年数そのものよりも「清潔感」です。

例えば、

• クロスの汚れ

• 水回りのカビ

• 床の傷

• エアコンの汚れ

• 臭い

などは、内見時の印象を大きく下げます。

逆に、築年数が経過していても、清掃や部分的な内装工事がしっかり行われていれば、十分に選ばれる物件になります。

⑤ 外観・共用部も空室対策のひとつ

入居希望者は、部屋に入る前から物件を見ています。

• 外壁が汚れている

• 共用廊下に荷物が置かれている

• 駐輪場が乱れている

• 雑草が多い

• 郵便受けが古い

こうした部分も、物件の印象に影響します。

大規模修繕まで行わなくても、

• 共用部清掃

• 照明交換

• 植栽管理

• 駐輪場整理

• 看板交換

など、小さな改善から始めることができます。

⑥ 入居者が求めているものはエリアによって違う

空室対策は、どの物件でも同じではありません。

例えば、単身者向けであれば、

• インターネット無料

• 宅配ボックス

• セキュリティ

が重視されやすくなります。

一方、ファミリー向けでは、

• 駐車場2台

• 収納

• 追い焚き

• 独立洗面台

• 子育て環境

などが重要になる場合があります。

そのため、「今の入居希望者が何を求めているか」を考える必要があります。

⑦ 空室期間と改善費用を比較する

空室対策では、工事費だけを見るのではなく、空室による損失も考えることが大切です。

例えば家賃8万円の部屋が３か月空室になれば、家賃収入の損失は２４万円です。

もし１０万円程度の設備改善やリフォームによって早期入居につながるのであれば、結果的に費用対効果が高いケースもあります。

「工事費をかけないこと」が必ずしも一番安いとは限りません。

空室対策は物件ごとに優先順位をつける

空室対策で重要なのは、やみくもにリフォームすることではありません。

まず、

• 家賃

• 募集状況

• 競合物件

• 設備

• 室内状態

• 外観

• 入居者ニーズ

を確認し、改善する優先順位を決めます。

そして、できるだけ少ない投資で最大限の効果を出すことが重要です。

まとめ

空室対策というと、

「家賃を下げる」
「大規模なリフォームをする」

というイメージを持たれがちですが、それだけではありません。

大切なのは、

「なぜこの物件が選ばれていないのか」を正しく把握することです。

物件ごとの原因を見つけ、募集条件・設備・内装・外観・募集方法などをひとつずつ改善することで、入居につながる可能性を高めることができます。

渋沢テクノ建設株式会社では、賃貸管理だけでなく、建築・リフォーム・修繕・不動産の視点を組み合わせながら、物件ごとの空室対策をご提案しています。

「空室が長く続いている」
「リフォームした方がいいか判断できない」
「家賃を下げる前にできることを知りたい」

というオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。