【2026年最新版】

不動産投資の金利上昇にどう備える？賃貸経営で失敗しないための資金計画

金利が1％上がると、賃貸経営の収支はどれだけ変わるのでしょうか？

近年、不動産投資を取り巻く金融環境は大きく変化しています。

長く続いた低金利時代から金利のある時代へと移行し、賃貸マンションやアパートの建築を検討するオーナー様にとって、借入金利への対策が重要になっています。

２０２６年９月、日本銀行は政策金利を１．２５％程度に引き上げました。

今後の賃貸経営では、単純な家賃収入や表面利回りだけでなく、金利が上昇しても安定した経営を続けられるかが重要な判断基準になります。

今回は、金融機関の融資審査の視点も交えながら、金利上昇が賃貸経営に与える影響と、その対策について解説します。

1．金利が１％上がると返済額はいくら増える？

例えば、賃貸住宅の建築資金として1億円を借り入れ、３０年間で返済するケースを考えてみましょう。

※借入１億円、３０年返済、元利均等返済、各金利が全期間継続する場合の試算。

金利が１．５％から２．５％へ上昇すると、年間返済額は約60万円増加します。

借入金額が３億円なら、同じ条件で年間約１８０万円の返済増加です。

賃貸経営では、この差額がそのまま手元資金を圧迫することになります。

特に、変動金利を利用しているオーナー様は、金利改定の条件を確認し、将来的な返済増加に備えておく必要があります。

2．金融機関が重視するのは「表面利回り」だけではない

不動産投資を検討する際、多くの方が注目するのが表面利回りです。

しかし、金融機関が融資審査で重視するのは、利回りだけではありません。

重要なのは、家賃収入から経費を差し引いた資金で、借入金を無理なく返済できるかという点です。

その判断指標の一つが「DSCR（借入金償還余裕率）」です。

DSCRは、年間のNOI（純営業収益）を年間元利返済額で割って求めます。

例えば、年間NOIが１２００万円、年間返済額が１０００万円なら、DSCRは１．２倍です。

これは、返済に必要な金額に対して、20％の余裕がある状態を意味します。

金融機関によって審査基準は異なりますが、DSCR１．２倍以上を資金計画の目安の一つとして考える方法があります。

ただし、DSCRが１．２倍あれば必ず融資を受けられるというものではありません。立地、空室率、担保評価、自己資金、借入人の信用力なども総合的に判断されます。

3．金利上昇に強い賃貸経営を実現する３つの対策

① 金利が１％上がった場合もシミュレーションする

現在の金利だけでなく、将来的に０．５％、１．０％上昇した場合の返済額を確認しましょう。

② 空室率や修繕費を考慮する

満室を前提とした事業計画は危険です。

空室損失、管理費、固定資産税、将来の修繕費などを考慮した、現実的な収支計画が必要です。

③ 借入期間・自己資金・金利タイプを比較する

返済期間を長くすると年間返済負担は軽くなりますが、支払利息の総額が増える可能性があります。

また、固定金利と変動金利にはそれぞれ特徴があります。金利の低さだけで判断せず、将来の収益と資金繰りを踏まえて選択することが大切です。

4．これからの賃貸経営は「建てた後の収支」が重要

金利上昇は賃貸オーナー様にとって注意すべき要因ですが、金利が上がるからといって不動産投資が必ず不利になるわけではありません。

重要なのは、建設費、立地、賃貸需要、家賃設定、借入条件を総合的に検討することです。

例えば、同じ建築費でも、安定した賃貸需要が見込める立地では、長期的な空室リスクを抑えられる可能性があります。

これからの賃貸経営では、**「いくら借りられるか」ではなく「無理なく返済を続けられるか」**という視点が、これまで以上に重要になります。

まとめ｜金利の変化を見据えた土地活用を

賃貸マンションやアパートの建築は、長期にわたる不動産投資です。

目先の利回りだけで判断するのではなく、金利上昇や空室リスクを織り込んだ事業計画を作成することが、安定経営につながります。

渋沢テクノ建設株式会社では、群馬県内での賃貸住宅・RCマンションの建築をはじめ、土地活用に関するご相談を承っております。

建物の計画だけでなく、想定家賃や建築費、借入返済を踏まえた収支シミュレーションを通じて、オーナー様の長期的な資産形成をサポートいたします。

土地活用や賃貸住宅の建築をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

渋沢テクノ建設株式会社