こんにちは反町です。
今日は、賃貸物件の空室対策でするリフォーム工事金額の予算の組み方を考えていきたいと思います。
この考え方は様々あるかと思いますが、私の考えをお話致します。
よくある考え方が、リフォーム後の年間家賃÷工事金額＝利回り という考え方
例えば３００万円かけてリフォームし、５万円の家賃が6万円にUPした！
年間家賃は７２万円
工事費は３００万円掛かった
７２万円÷３００万円＝利回り２４％
この考え方が成り立つには、まず家賃が０円でも決まらないという前提である。
例えば、５万円で空室が長引く場合、４万、３万と下げれば決まる可能性はありますよね。
（入居される方の属性が不安となりますが、、、）
先日お話した、スーモ賃料設備相場チェッカーを利用して
https://shibusawa-hudousan.com/newslist/9090/
いくらならまず確実に入居がつくかを考えます。
４万円なら入居は確実につくという場合なら
４万円×１２ヶ月＝４８万円の家賃収入が得られたはず！
つまり家賃６万にUPし、年間７２万円の家賃収入から、
収入見込みがあった４８万円を引くと
投資をした事で得ることができた増加収入が算出できる。
リフォーム後の年間家賃 － 現状のまま決まる年間家賃 ＝投資で得られた利益
７２万円 － ４８万円 ＝２４万円
という事は、２４万円÷３００万円＝8％ 投資利回り8％という事になる。
かたや２４％という見方で、本来は8％だという考え方。
全然ちがいますよね。
まとめますね、、
私が推奨するのは上記の方程式にあてはめて予算を決めましょう！
ただし、リフォームして入居が付かなければ本末転倒です
お金をかければ良いものは作れますが、賃貸経営は圧迫する可能性があります。
賃貸経営からの観点と、入居者目線を考えられる業者に空室対策リフォームはお願いすべきですね。
