賃貸経営BLOG 2020年03月17日

こんにちは反町です。

 

今日は、賃貸物件の空室対策でするリフォーム工事金額の予算の組み方を考えていきたいと思います。

 

この考え方は様々あるかと思いますが、私の考えをお話致します。

 

よくある考え方が、リフォーム後の年間家賃÷工事金額=利回り  という考え方

 

例えば300万円かけてリフォームし、5万円の家賃が6万円にUPした!

年間家賃は72万円

工事費は300万円掛かった

72万円÷300万円=利回り24%

 

この考え方が成り立つには、まず家賃が0円でも決まらないという前提である。

 

例えば、5万円で空室が長引く場合、4万、3万と下げれば決まる可能性はありますよね。

(入居される方の属性が不安となりますが、、、)

 

先日お話した、スーモ賃料設備相場チェッカーを利用して

https://shibusawa-hudousan.com/newslist/9090/

 

いくらならまず確実に入居がつくかを考えます。

4万円なら入居は確実につくという場合なら

 

4万円×12ヶ月=48万円の家賃収入が得られたはず!

 

つまり家賃6万にUPし、年間72万円の家賃収入から、

 

収入見込みがあった48万円を引くと

 

投資をした事で得ることができた増加収入が算出できる。

 

リフォーム後の年間家賃  -  現状のまま決まる年間家賃  =投資で得られた利益

     72万円    -  48万円          =24万円  

 

という事は、24万円÷300万円=8%   投資利回り8%という事になる。

 

かたや24%という見方で、本来は8%だという考え方。

 

全然ちがいますよね。

 

まとめますね、、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

私が推奨するのは上記の方程式にあてはめて予算を決めましょう!

 

ただし、リフォームして入居が付かなければ本末転倒です

 

お金をかければ良いものは作れますが、賃貸経営は圧迫する可能性があります。

 

賃貸経営からの観点と、入居者目線を考えられる業者に空室対策リフォームはお願いすべきですね。